Por Pablo Igartúa Méndez Padilla, colaborador en Allenza
En México, el sector inmobiliario se ha caracterizado por ser una industria muy dinámica, por lo que el gobierno mexicano ha buscado la protección de los compradores de algún inmueble destinado a casa-habitación.
En virtud de lo anterior, el 22 de marzo de 2022 la Secretaría de Economía publicó en el Diario Oficial de la Federación la Norma Oficial Mexicana 247-SE-2021 (en lo sucesivo la “NOM”), la cual establece los requisitos informativos para la comercialización de casas-habitación, así como los elementos mínimos que deben contener los contratos de compraventa de dichos bienes inmuebles.
Si eres fraccionador, constructor, promotor o asesor inmobiliario, es importante que consideres los siguientes aspectos que contiene la NOM y la Ley Federal de Protección al Consumidor (en lo sucesivo “LFPC”).
¿Qué contratos son regulados bajo la NOM?
Conforme a los numerales 3.9 a 3.13 de la NOM, se regulan las relaciones derivadas de contratos vinculados a inmuebles destinados al uso habitacional, los cuales son:
- Compraventa.
- Compraventa de terrenos.
- Intermediación para la adquisición de inmuebles.
- Promesa o preparatorio de compraventa.
- Preventa de bienes inmuebles.
Contratos de Adhesión
Es importante recalcar, que de conformidad con el artículo 73 de la LFPC, así como el numeral 6 y demás relativos de la NOM, los contratos antes señalados deben registrarse de forma obligatoria ante la PROFECO, ya que ella es quien deberá dictaminar que estos contratos -de adhesión- no impliquen prestaciones desproporcionadas, obligaciones inequitativas o abusivas a cargo de los compradores, o con altas probabilidades de incumplimiento.
Pero entonces, ¿qué es un Contrato de Adhesión?
De acuerdo con el artículo 85 de la LFPC, el Contrato de Adhesión, es aquel en el que los proveedores (los fraccionadores, constructores, promotores o asesores) establecen de forma unilateral los términos y condiciones de este, y en los que el comprador solo tiene la opción de sujetarse o no a ellos, imposibilitándole su derecho a negociar su contenido.
¿Qué efectos tiene el registro ante PROFECO?
El artículo 87 de la LFPC establece como consecuencia de no cumplir con la obligación de registrar este tipo de contratos que los mismos no surtirán efectos contra el comprador. En otras palabras, los proveedores no podrán interponer recurso alguno contra el cliente en caso de incumplimiento.
Particularidades de los Contratos de Adhesión vinculados a inmuebles destinados al uso habitacional
Además del propio objeto y naturaleza del contrato de adhesión (Compraventa, Promesa, Preventa e Intermediación), esté debe contener ciertas particularidades que tanto la LFPC y la NOM le señalan, las cuales son:
- Contemplar la posibilidad de dar anticipos.
- Hacerle saber al consumidor la política de protección de datos.
- Enlistar de forma sencilla los derechos y obligaciones que tienen el comprador y el vendedor.
- Establecer un apartado para que el comprador señale si desea o no que se le mande publicidad de parte del desarrollador.
Entre los beneficios para los desarrolladores al registrar los Contratos de Adhesión vinculados a inmuebles destinados al uso habitacional, se destacan:
- Los clientes los perciban como desarrolladores de confianza, ya que sabrán que una autoridad competente realizó un análisis con apego a la Ley protegiendo sus derechos en condiciones equitativas.
- En caso de incumplimiento por parte de algún cliente, la PROFECO será la institución ante la cual acudir para solicitar el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el Contrato de Adhesión.
Como conclusión, una vez obtenido el registro del Contrato de Adhesión ante PROFECO, los desarrolladores contarán con un modelo de Contrato con número de registro, el cual podrán reproducir tantas veces como compradores adquieran sus servicios -por desarrollo inmobiliario-, únicamente llenando los espacios relativos a la individualización de cada uno de los clientes.
Colaboración de Pablo Igartúa Méndez Padilla, abogado Corporativo con más de 35 años de experiencia. Integrante de Allenza. Socio director del Despacho «Igartúa & Méndez Padilla, S.C.». Exdirector jurídico de la Bolsa Mexicana de Valores. Participante en el Consejo de Administración de 18 empresas nacionales e internacionales.