Por: Fernando Granados
En México, se estima que existe un déficit cuantitativo de 591 mil viviendas, que representa la cantidad de unidades que deben ser construidas o añadidas al parque habitacional existente para atender la demanda actual1. Además, se estima que, en promedio, se requerirán alrededor de 22 mil viviendas anuales para atender la demanda adicional hacia el 20502.
Por otro lado, se calcula que existe un déficit cualitativo de 8.9 millones de viviendas3. Este déficit refleja deficiencias en la calidad de las viviendas existentes, considerando la medida en que características como los materiales de construcción, el acceso a servicios básicos y el espacio habitable satisfacen las necesidades de los ocupantes4.
Para satisfacer las necesidades habitacionales de la población, es esencial que el mercado promueva la producción y el acceso a la vivienda a través de políticas públicas y marcos normativos y de financiamiento más efectivos.
¿Cuál fue la producción de vivienda en 2024?
De acuerdo con el Registro Único de Vivienda (RUV), en 2024 se construyeron 128 mil viviendas en el país, la cifra más baja desde el 2013. Las entidades con el mayor volumen de producción fueron Nuevo León, Jalisco, Quintana Roo y Estado de México, que en conjunto suman cerca del 40% de las viviendas producidas. Campeche, Oaxaca, Tabasco, Tlaxcala, Chiapas y Guerrero fueron las entidades con el menor nivel de producción, sumando apenas el 2% de las viviendas.
¿En qué segmentos se concentró la producción de vivienda?
En 2024, la construcción de vivienda se concentró en los segmentos popular y tradicional, que en conjunto comprenden cerca del 80% de las unidades habitacionales producidas. Estos segmentos corresponden a viviendas con un valor desde 406 mil pesos hasta 1 millón 200 mil pesos. El segmento económico, el de menor costo y donde se concentra una parte importante del déficit habitacional, sumó apenas el 1% de las viviendas construidas.
¿Qué tipologías de vivienda se produjeron?
Alrededor del 60% de las viviendas construidas en 2024 cuentan con una superficie menor a 60m2. Además, cerca del 70% de las viviendas se construyó de manera horizontal, lo que corresponde a viviendas unifamiliares, mientras el 30% se edificó de manera vertical, en tipologías multifamiliares.
¿Cuál fue la ubicación de las viviendas?
La ubicación de las viviendas influye en la proximidad de los hogares a bienes y servicios que contribuyen al bienestar y la calidad de vida de la población, como empleos, transporte público, escuelas, centros de salud, entre otros. Las viviendas en zonas céntricas suelen tener un mayor acceso a este tipo de oportunidades en comparación con aquellas en zonas periféricas.
La producción de vivienda por ubicación puede clasificarse en función de los siguientes Perímetros de Contención Urbana establecidos por la SEDATU:
- U1: Zona céntrica, consolidada, con mayor número de empleos; más deseable.
- U2: Zona intermedia, contigua al primer perímetro, con cobertura de servicios básicos.
- U3: Zona periférica, de crecimiento, contigua al área urbana consolidada.
- FC: Zona fuera de los perímetros de contención urbana; menos deseable.
En 2024, alrededor de 59% de las viviendas construidas se ubicó en el perímetro U3, que corresponde a zonas periféricas. El 16% se ubicó en el perímetro U2, mientras que solo el 5% de las viviendas se edificó en el perímetro U1, que representa las zonas más céntricas. Asimismo, el 21% de las unidades se construyeron fuera de estos perímetros (FC), lo que en muchos casos corresponde a áreas rurales o semi-rurales.
¿Cómo evolucionó el precio de la vivienda?
El precio de la vivienda en 2024 mantuvo una tendencia ascendente, al igual que en años anteriores. Si bien la apreciación incrementa el valor del principal activo patrimonial de los hogares que cuentan con una vivienda, también hace más costosa la adquisición para quienes no poseen una5.
El Índice de Precios de la Vivienda de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) registró una apreciación de las viviendas del 9.4% a nivel nacional de enero a septiembre de 2024. La vivienda de interés social se incrementó en 10.8%, mientras que la vivienda media-residencial subió en 8.6%6.
Al ordenar los precios de los créditos hipotecarios de menor a mayor, el índice de SHF indica que, a nivel nacional, el 25% de las operaciones se realizaron por un precio igual o menor a 705 mil pesos. El precio mediano fue de 1 millón 58 mil 196 pesos, lo que significa que 50% de las operaciones en el mercado se realizaron por debajo de este monto y la otra mitad por arriba. Asimismo, 75% de las viviendas se vendieron por menos de 1 millón 985 mil 819 pesos y el resto por un precio superior.
Más aún, 19 entidades presentaron variaciones de precio superiores al promedio nacional, siendo Baja California Sur, Quintana Roo y Baja California las de mayor incremento.
Más aún, durante los primeros nueve meses de 2024, en la Zona Metropolitana de Tijuana, el precio de las viviendas aumentó 12.9%, seguido por la de Puebla-Tlaxcala con 11.7%, Monterrey con 11.3%, León 11.1%, Querétaro con 9.6%, Guadalajara con 9.4%, Toluca con 8% y Valle de México con 6.6%.
¿Qué tan asequible es la vivienda en México?
La vivienda asequible se refiere a aquella que “es adecuada en términos de calidad y ubicación, y cuyo costo no es tan alto como para impedir que sus ocupantes cubran otros costos de vida básicos o pongan en riesgo su empleo o derechos humanos fundamentales”7.
En México, el crecimiento de los ingresos de los hogares no ha seguido el mismo ritmo que el aumento en el precio de la vivienda. De acuerdo con BBVA8, entre 2005 y 2023, las remuneraciones a los asalariados han crecido a una tasa promedio anual de 2.4%, mientras que el precio de la vivienda lo ha hecho a un ritmo de 6.4% anual. Esta brecha parece haberse ampliado a partir de 2019, cuando el precio de la vivienda aceleró su crecimiento a una tasa del 6.6%, mientras que las remuneraciones lo hicieron a un ritmo de 2.7%.
A manera de ejemplo, los hogares con ingresos inferiores a los 9 mil pesos al mes solo podrían acceder a viviendas de un valor inferior a los 400 mil pesos [9]. Sin embargo, en 2024 solo el 0.9% del total de viviendas construidas tuvo ese precio o menor. Por lo tanto, para promover el acceso a la vivienda, es fundamental reducir la disparidad entre el precio de la misma y los ingresos de los hogares, así como facilitar el acceso a financiamiento para los segmentos de menores ingresos e incentivar la construcción de vivienda de menor costo.
Jugadores clave en el financiamiento de vivienda
De acuerdo con datos del SNIIV, en 2024 se registró un aumento de 5.6% en el número de créditos de vivienda otorgados respecto del año anterior. A noviembre de 2024, el INFONAVIT otorgó 535 mil financiamientos, que equivale a 67% del total. La Banca Privada tuvo una colocación de casi 110 mil financiamientos (14% del total), seguido por la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), con alrededor de 9%. Cabe señalar que, de 2023 a 2024, la Banca Privada experimentó una disminución en la colocación de créditos de alrededor de 35%, pasando de 170 mil a 109 mil financiamientos aproximadamente.
No obstante, la Banca Privada otorgó el 49% del monto total de financiamiento para vivienda, seguida por el INFONAVIT con el 44%, de manera que estos dos organismos otorgaron el 93% del monto de financiamiento habitacional [10].
El promedio de los financiamientos otorgados por la Banca Privada en 2024 fue de alrededor de 2.3 mdp, seguido por Banjercito con cerca de 1.2 mdp. En el caso del INFONAVIT, si bien otorgó el mayor número de financiamientos en 2024, el promedio de estos fue de alrededor de 400 mil pesos, inferior a otros organismos [11].
¿Qué segmentos de vivienda obtuvieron mayor financiamiento?
Según cifras del SNIIV, a noviembre de 2024, alrededor de 56% de los financiamientos otorgados por la Banca Privada se dirigió a segmentos de vivienda residencial y residencial plus, y alrededor de 35% a vivienda media. Solo el 8% del financiamiento otorgado por este sector se destinó a vivienda de menor valor (económica, tradicional y popular).
Por el contrario, el 29% del financiamiento otorgado por el INFONAVIT se dirigió a vivienda popular y el 43% a vivienda tradicional, mientras que el resto se destinó principalmente a segmentos de mayor valor. Finalmente, la CONAVI destinó la mayor parte de sus financiamientos al segmento de vivienda económica, el de menor costo; sin embargo, el monto total otorgado por este organismo fue significativamente menor.
¿Cómo se distribuyó el financiamiento por entidad federativa?
La distribución de los créditos del INFONAVIT —el organismo con el mayor número de financiamientos otorgados— por entidad federativa permite identificar los mercados con mayor dinamismo. En este caso, destacan Nuevo León, Jalisco y el Estado de México como los tres estados con la mayor proporción de colocación de créditos. Estos estados suman cerca del 30% del total de créditos colocados por este organismo. Guerrero, Oaxaca y Tlaxcala fueron los de menor colocación, con menos de 1.5% del total de los créditos.
Conclusión
En conclusión, el panorama de la vivienda en México sugiere que existen múltiples retos y oportunidades en el mercado de vivienda. Por ejemplo, el déficit habitacional, tanto cuantitativo como cualitativo, sigue siendo significativo, especialmente en los segmentos de vivienda de menores ingresos. La disparidad entre el crecimiento de los precios de la vivienda y el ingreso de los hogares es cada vez mayor, lo que puede reducir el acceso a la misma para una parte importante de la población.
El financiamiento se concentra en los segmentos de vivienda media a residencial, mientras que para la vivienda de menor costo aún es limitado. Y la ubicación de las viviendas se concentra de forma predominante en las periferias urbanas, lo que tiende a generar diversos costos sociales, económicos y ambientales. Por ello, es indispensable formular e implementar políticas públicas y marcos normativos de financiamiento más eficaces para atender adecuadamente la demanda habitacional en el país.
Referencias
- 1, 2, 4: CONAVI (2022). Déficit cualitativo de vivienda en México.
- 3: CONAVI (2023). Necesidad de viviendas en México: Una proyección del parque habitacional de 2020 a 2050.
- 5, 8, 9: BBVA (2024). Situación Inmobiliaria México, Segundo Trimestre 2024.
- 6: SHF (2024). Índice de Precios de la Vivienda en México, Tercer Trimestre 2024.
- 7: ONU-Habitat (2011). Affordable Land and Housing in Africa, Volume 3.
- 10, 11: SEDATU (2024). Reporte Anual del Sector de la Vivienda en México 2024.
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