El mercado inmobiliario industrial fue uno de los más resilientes frente a la pandemia del COVID-19 e incluso experimentó un auge por la demanda de nuevos espacios que se ha presentado desde hace un par de años.
¿La razón? Los desarrolladores industriales optaron por la construcción de naves y parques en la frontera norte de México ante la relocalización de cadenas productivas. A está práctica comercial también se le conoce como nearshoring.
Por su cercanía a Estados Unidos, los mercados inmobiliarios de Reynosa, Saltillo y Ciudad Juárez fueron los primeros en beneficiarse de este fenómeno; sin embargo, esta tendencia puede empoderar a los estados de la región Centro-Bajío con la diversificación de nuevas inversiones ligadas a la industria automotriz, logística, tecnológica y de otras ramas manufactureras.
Demanda industrial en números
De acuerdo con la consultora Datoz, el mercado inmobiliario industrial de México cerró 2022 con un inventario de 94.5 millones de metros cuadrados (m²), lo que representó un crecimiento de 6.3% a tasa anual.
Al referirse al Bajío (con excepción de Zacatecas), CBRE especificó que el inventario sumó 13.2 millones m², igual a incremento anual del 3%. Querétaro y Guanajuato acaparan mayor crecimiento de inventario al concentrar más de la mitad de la nueva oferta.
Por otra parte, la tasa de vacancia (espacio disponible) finalizó en 4.2% al cuarto trimestre de 2022, esto es 0.4 puntos porcentuales menor a la del cierre del 2021. Para CBRE, este es de los niveles más bajos desde 2018.
En cuanto a la absorción neta (diferencia entre espacio ocupado y disponible en un periodo de tiempo), la región acumuló 298 mil m², pero representó un descenso de 8% anual. De este total, Querétaro y Guanajuato sumaron más del 72%, cifra que representa cerca de 290 mil m² y que provienen de empresas de manufactura ligera.
El ramo de la construcción también es otro pilar que mueve al mercado inmobiliario industrial, pues esta actividad se ha caracterizado por el desarrollo de proyectos Build to Suit (BTS) (destinados a empresas que requieren edificios industriales a la medida).
Al finalizar 2022, estos proyectos acumularon un poco más de 420 mil m² para la región, de los cuales 58% son BTS que ya están pre-arrendados, mismos que se espera sean entregados en la primera mitad del 2023.
Con la reactivación de la industria de la construcción, destaca la consultora CBRE, se espera que continúe la expansión de las empresas de logística que arribaron a la región en el periodo de pandemia.
Así influye el IED y el nearshoring
Al representar una oportunidad para que México se convierta en una especie de hub económico que conecte a Norteamérica con Asia, Europa y América Latina, nuestro país puede acelerar el potencial de la Inversión Extranjera Directa (IED) por la reubicación de empresas.
Un estudio del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) estima que la ganancia potencial en el corto y mediano plazo de nuestro país sería de 35 mil millones de dólares, equivalente a 2.6% del Producto Interno Bruto (PIB), derivado de nuevas exportaciones de mercancías.
Aunque con un impacto menor, estas oportunidades ya son tangibles en México, pues la participación del nearshoring sobre la demanda industrial pasó de un 14% en 2021 a 26% al cierre del tercer trimestre del 2022. Esto demandó un millón 200 mil m² de absorción neta entre julio-septiembre (distribuidos en quince mercados industriales).
Monterrey y Saltillo concentraron el 61% de la demanda por transacciones del nearshoring a nivel nacional, detalló CBRE.
A nivel del Centro-Bajío, San Luis Potosí mostró mayor participación con el 6% de la demanda nacional, mientras que el resto de las entidades concentró:
- Guanajuato: 3%
- Querétaro: 1%
- Aguascalientes: 1%
Por tipo de industria, la fabricación de autopartes dominó cerca del 40% de las transacciones ligadas a espacios industriales. Para Aguascalientes, San Luis Potosí y Guanajuato, el 100% de estas transacciones se destinaron a este ramo. En el caso de Querétaro, el subsector de maquinaria y equipo acaparó toda la participación.
¿Cómo aprovechar esta oportunidad?
El concepto de nearshoring va más allá de reubicar la producción de empresas extranjeras que demanden construcciones industriales en México, ya que también implica generar nuevas alianzas con empresas ya establecidas y ampliar las oportunidades a compañías asiáticas y de Europa del Norte, explica Federico Quinzaños, presidente y fundador de El Gran Bajío.
Por lo pronto, compañías provenientes de Emiratos Árabes, Malta, Países Bajos, Singapur y China tienen interés por capitalizar nuevas inversiones en los estados que integran el Centro-Bajío. Los criterios que eligen son la calidad de vida, una infraestructura logística, el ecosistema empresarial propicio y su cercanía con Ciudad de México.
Para aprovechar al máximo esta tendencia, explicó el ejecutivo, los gobiernos de cada estado deberían promover la creación de nuevas universidades, con énfasis al desarrollo tecnológico, a fin de ofrecer mano de obra calificada; además, deberían continuar con la infraestructura vial e incentivar nuevos complejos industriales.
El suministro y distribución de energía eléctrica es otra área por resolver, pero preferentemente con un enfoque sustentable hacia el futuro que garantice la funcionalidad de las operaciones.
“Realmente lo que interesa al inversionista es que la empresa sea competitiva en territorio mexicano; la parte política no es de interés”, abundó.
En su opinión, la gran ventaja de la región radica en el desarrollo de clústeres, mismos que han generado la competitividad que actualmente tienen los estados, ya que son parte de una “articulación productiva” que vincula universidades, asociaciones industriales, proveedores, centros de investigación y centros de desarrollos.
El reto a futuro estriba en acondicionar los espacios que permitan el desarrollo de la movilidad, aeronáutica, nanotecnologías, energías renovables e industrias creativas.