El Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI), una institución internacional de carácter gubernamental creada para desarrollar políticas que ayuden a combatir el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo emitió, en junio de 2021, una “Guía Basada en Riesgo para el sector inmobiliario”. Esto con la idea de acopiar información y generar recomendaciones que ayuden a reflejar la evolución del lavado de dinero en ese sector y eventualmente mitigarlo.
La razón de esta alerta es que, según el GAFI, los servicios de construcción, desarrollo o comercialización de bienes inmuebles son considerados como actividades vulnerables y se han convertido en una opción muy popular para las inversiones. Esto también genera que los presuntos delincuentes vean atractivo este sector para poder lavar utilidades provenientes de distintos ilícitos, como corrupción, evasión fiscal, entre otros. La guía añade que las vulnerabilidades incluyen la explotación del negocio por parte de “personas políticamente expuestas”, la compra de bienes inmuebles de lujo, el uso de activos virtuales, o el uso de empresas anónimas (factureras, por ejemplo) como instrumentos para lavar el producto del delito, e incluso la complicidad de abogados, notarios públicos, contadores y fiscalistas.
El fenómeno parece ser de alcance global. De acuerdo con los reportes de la Oficina de la ONU contra las Drogas y el Delito (UNODC) ni México ni sus estados, Aguascalientes incluido, podrían estar exentos. Desde la entrada en vigor, en 2013, la Ley Antilavado incluyó 16 actividades económicas no financieras sujetas a esta hipótesis, entre ellas la construcción, el desarrollo, la intermediación y la compraventa de bienes inmuebles. Llama la atención que los “avisos” recogidos de 2013 a 2023 por el SAT llegan a dos millones 517 mil por concepto de derechos personales de uso o goce de inmuebles, y poco más de un millón por transmisión de derechos sobre bienes inmuebles, operaciones que, posiblemente, en parte deriven de orígenes ilícitos. Basta observar por todos lados la construcción de locales comerciales, oficinas o vivienda que sugiere dudas en un contexto de muy bajo crecimiento. ¿Por qué?
La respuesta corta es que, en vivienda, por ejemplo, hay un déficit y el mercado inmobiliario responde, por lo tanto, a la demanda, lo que explicaría el aparente crecimiento de la oferta (como puede verse en muchas zonas de la ciudad de Aguascalientes). La respuesta larga, sin embargo, es más compleja, y centremos el análisis en la oferta privada, que supone el 27% del total, porque el resto son los créditos de Infonavit y Fovissste, que son los mayoritarios (71% en 2023) según el Banco de México.
Para empezar, la economía mexicana ha estado en franco estancamiento. El crecimiento nacional entre 2019 y 2024 terminará siendo de 0.8% promedio anual, el segundo peor en América Latina, y el de Aguascalientes prácticamente fue negativo en 2022, de 5% anual en 2023 y en el primer trimestre de 2024 fue de 1.8%. En ambos casos, muy lejos del 4.5% anual mínimamente necesario. La pregunta es automática: si no hay crecimiento suficiente, ¿de dónde sale el dinero para financiar la oferta y la demanda inmobiliarias?
La segunda duda tiene que ver con la disponibilidad del crédito hipotecario. Un análisis de BBVA examinó el periodo 2005-2022 en cuanto a las remuneraciones de los asalariados, en donde se observa que su tasa anual de crecimiento fue del 2%, pero la tasa de crecimiento del valor de la vivienda aumentó en un 6.1%, a lo que hay que añadir las altas tasas de interés.
De ser así, dice el reporte, significa que “aunque exista la intención de adquisición, los ingresos de los hogares no son suficientes para la compra de la vivienda que se requiere”, habida cuenta de que quien tiene acceso al crédito es el sector formal de la población ocupada que es solo el 46%; el resto (54%) está en la informalidad. Además de que la colocación de crédito hipotecario cayó en 2023, el 51% de los financiamientos bancarios se concentra solo en cinco entidades (CDMX, Jalisco, Nuevo León, Querétaro y Guanajuato).
Una posible explicación es que el mercado se ha movido hacia inmuebles de mayor valor o de lujo, lo cual parece razonable, pero por su propia naturaleza es un mercado más reducido en número de unidades; además, a fines de 2023, el monto promedio nacional de las hipotecas oscilaba en 2.2 millones de pesos, el cual quizá no da (o no del todo) para acceder a una vivienda en ese nicho de mercado medio-alto. La pregunta sigue siendo la misma: ¿de dónde sale el dinero?
Ahora bien, una tercera interrogante no cuadra. Los desarrolladores señalan que hay déficit de vivienda, y parece cierto. Pero esto no coincide con lo que informan los bancos ni las encuestas de ingreso de los hogares del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI).
Santander México, por ejemplo, dice que 40% de sus financiamientos son para viviendas nuevas y 60% para vivienda usada, y que ese porcentaje ha cambiado: mientras que hace ocho años 80% del financiamiento era para vivienda nueva, en 2024, 55% se destina a nueva y el resto a usada. Por su parte, la ENIGH 2022 (última disponible) del INEGI informó que, del total de los ingresos trimestrales de los hogares mexicanos, solo el 9.1% fue destinado a vivienda (incluyendo gastos de conservación y energía eléctrica), un porcentaje muy bajo respecto del total del egreso familiar. Si los bancos declaran que hay una desaceleración en los créditos hipotecarios (en el primer trimestre de 2019 se concedían alrededor de 33 mil créditos, y en el primer trimestre de 2024 fueron 25 mil) y las familias no gastan en vivienda, ¿sobre qué bases se explica la expansión de la oferta inmobiliaria y cómo se financian los desarrolladores mientras se venden las viviendas?
Finalmente, de acuerdo con los indicadores básicos que publica regularmente el, del saldo de la cartera de crédito vigente de la banca comercial hacia el sector privado en junio de 2024:
- El crédito al consumo aumentó 13.1%.
- Para intermediarios financieros no bancarios lo hizo en 8.7%.
- Para empresas no financieras y personas físicas con actividad empresarial en 7%.
- En cambio, el crédito a la vivienda creció solo 2.9%.
Por tanto, los desarrollos que se observan por todos lados ¿sacan el dinero del colchón o de la alcancía de la abuelita?
Es muy difícil llegar a conclusiones definitivas para entender el fenómeno, pero todo indica que el sector inmobiliario está ya bajo la lupa.
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