A pesar de las condiciones macroeconómicas adversas postpandemia y de conflicto global, la llegada de inversionistas encuentra oportunidades en el mercado industrial mexicano y el Bajío mantiene condiciones que posibilitan el desarrollo del sector con crecimientos en sectores clave como automotriz, metalmecánico y manufactura.
De acuerdo con el reporte del cierre de actividades correspondiente al segundo trimestre del presente año, elaborado por Fernando Lara, analista de la división de Investigación de Mercados de Newmark, cuyo presidente en México y director regional para América Latina es Giovanni D´Agostino, se destaca que Querétaro sobresale por tres aspectos en su mercado industrial: aumento de superficie en construcción BTS y especulativa, disminución de la tasa de disponibilidad y ligeros incrementos en precios de salida. Al cierre del segundo trimestre presentó un inventario industrial clase A de 6.3 millones de metros cuadrados; un incremento de la superficie industrial en construcción, la cual pasó de 159 a 369 mil metros cuadrados y una tasa de disponibilidad que continúa a la baja, al pasar de 3.2% a 2.5%, respecto al anterior trimestre.
Cabe destacar que empresas tecnológicas relacionadas con el almacenamiento, análisis y distribución de información (data centers) han fortalecido su presencia en los corredores El Marqués y Aeropuerto con cuatro proyectos en desarrollo y el gobierno de Querétaro anunció la creación de la Agencia Estatal de Energía para hacer frente al incremento en la demanda energética.
Aunque el sector industrial queretano ha tenido un comportamiento sobresaliente, el efecto diferencial en el incremento de los precios de las cadenas de suministro ha impactado su crecimiento.
Los corredores Aeropuerto y El Marqués registran un ligero crecimiento en sus precios de salida. El aumento más importante se registró en Aeropuerto y tiene relación con la presencia de naves especulativas nuevas o naves con mayor equipamiento. No obstante, este corredor también registra precios competitivos.
“En Querétaro siguen construyéndose proyectos BTS y especulativos. Un ejemplo es el corredor Aeropuerto que tiene un nuevo parque industrial en su mercado (Vie Verte II), además de la construcción de proyectos BTS, que explican la disminución en los valores de absorción y aumento en los valores de construcción. Los proyectos BTS representan la llegada de empresas de alta especialización productiva que eligen al estado por su compatible integración económica. Para el corredor El Marqués se registraron importantes superficies de cierres relacionados con arrendamientos temporales. Sin embargo, también se registraron desocupaciones”, apuntó en su investigación Fernando Lara.
“Durante el segundo trimestre de 2022, grandes empresas como Oracle, anunciaron que sigue apostando por la infraestructura de primer nivel para el establecimiento de Data Centers y tecnologías de la información que ofrece Querétaro, que hace total sentido con la publicación del Índice de Ciudades Sostenibles del Centro de Investigación y Docencia Económicas (CIDE) que calificó a Querétaro como la cuarta ciudad más sostenible de México, gracias a su desarrollo en educación, economía, industria, innovación e infraestructura”, señaló por su parte, Abraham Fernández, director para el sector industrial de Newmark.
Guanajuato: Zona de oportunidades
Sectores como el automotriz y de comercio electrónico siguen estrenando plantas a pesar de que se registró una disminución tanto en los precios de salida como en la tasa de disponibilidad, así como un incremento de los valores de absorción.
Adicionalmente, el inventario industrial Clase A en Guanajuato creció a 8.2 millones de metros cuadrados al cierre del segundo trimestre y la tasa de disponibilidad bajó del 4.5% a 3.7%, entre el primer y segundo trimestre del 2022, en tanto que la construcción está orientada principalmente hacia proyectos BTS.
Le Beliér y Amazon presentaron nuevas plantas en los corredores León y San Miguel de Allende. El fortalecimiento del sector automotriz señala condiciones estratégicas de localización e integración a cadenas de valor. Mientras que empresas de e-commerce, ven a Guanajuato como el nuevo polo logístico, donde la nueva planta tendrá áreas de influencia de entrega sobre Querétaro, Michoacán, San Luis Potosí y Aguascalientes.
“La actividad más sobresaliente, impulsada por la incorporación de las naves de empresas de e-commerce y automotriz, explican el sobresaliente comportamiento en los valores de actividad general y que se reconocen en los corredores de León y San Miguel de Allende. Para el caso del corredor de Silao, continúa con altos valores de actividad y absorción respecto al trimestre anterior. El corredor Celaya sigue sin reportar actividad, mientras que Salamanca presentó un pequeño cierre que reactiva la actividad del corredor”, explicó Abraham Fernández.
Añadió que sectores como el agroindustrial, aeronáutico-aeroespacial, automotriz, tecnologías de la información y cuero-calzado refuerzan su presencia en el estado.
“Guanajuato continúa ofreciendo una ventaja logística sin igual en el Bajío, lo que se ha visto reflejado en importantes expansiones como es el caso de Grupo Ferrero México, que recientemente anunció una inversión de $50 MDD para desarrollar nuevas líneas de producción en su planta en San José Iturbide. Por su parte, el sector aeroespacial sigue tomando fuerza en Guanajuato y prueba de ello es que se llevó a cabo el pasado lunes 4 de Julio, la ceremonia del primer vuelo oficial del avión Halcón II, aeronave 100% mexicana manufacturada por la empresa Horizontec, con instalaciones en Celaya, Guanajuato«, aseveró el director para el sector industrial de Newmark.
Jalisco: Ascenso de los Business Park y la Última Milla
En los últimos tres años, la Zona Industrial de Guadalajara ha presentado un auge no solo en la demanda de espacios industriales en general, sino también en los business park o Microparques. Tendencia que, sumada al auge de la logística y el comercio electrónico, han generado que los procesos de última milla se vuelvan fundamentales hoy en día.
Gracias a la alta demanda de espacios en la Zona Metropolitana de Guadalajara, así como el incremento de las operaciones de última milla, las condiciones se volvieron óptimas para la reactivación y consolidación de proyectos a lo largo de los corredores que conforman el mercado industrial tapatío que cuenta, al cierre del segundo trimestre del año, con un inventario clase A de casi 5.2 millones de metros cuadrados, una tasa de disponibilidad que se mantuvo constante y la construcción, que aumentó en comparación con el 1T 2022, al presentar casi 200 mil m².
Durante el segundo trimestre del año, se registró el auge en la construcción de parques de última milla en la zona metropolitana de Guadalajara. El corredor industrial que presentó la mayor cantidad de superficie constructiva correspondió a El Salto, con más de 120 mil m², seguido de Zapopan Norte con 35 mil m² y Periférico Sur con 30 mil m²
Por otra parte, el corredor con mayor concentración de parques industriales planeados es el corredor Zapopan Norte, por lo que se espera que los niveles de construcción se eleven en dicho submercado para la segunda mitad del año.
Actualmente, en el corredor el Salto, los desarrolladores industriales más consolidados del mercado de Guadalajara, están construyendo nuevas naves industriales Clase A, que van desde los 10 mil m² a los 30 mil m² techados, aproximadamente, lo que aumentará el inventario disponible en este corredor en más de 100 mil m² disponibles en los próximos 6 a 8 meses y dada la alta demanda de espacios para operaciones logísticas y de e-commerce, se considera que una parte importante de estos edificios en construcción, se rente incluso antes de que los edificios estén terminados por lo que se prevé que entre el 4Q2022 y el 1Q2023 haya un incremento importante en la absorción de espacios industriales en Guadalajara.
“Aunque se ha reportado una disminución en la tasa de desocupación durante este trimestre y el alza en la cotización del peso mexicano señala preocupaciones en los posibles efectos de la economía mundial por la inflación, existen las condiciones de estabilidad del país ante la adversidad económica global que han permitido un desempeño favorable en la atracción de inversiones en el Bajío y la actividad industrial nacional continúa con su tendencia de crecimiento y recuperación, aunque sin alcanzar los niveles prepandemia”, afirmó finalmente Abraham Fernández, director para el sector industrial de Newmark.
